淘寶拍賣房產五個陷阱你跳過了嗎？

關于苦逼的我來說，節(jié)省的錢，夠我作業(yè)兩年以上。

把我總結了一年半的經歷和經驗共享給咱們，獻給有需求的朋友。

我作業(yè)清閑，沒事的時分就在淘寶上東點點，西逛逛。

幾年前就看到了淘寶的“淘寶司法拍賣”這個版塊，點進去看看，拍賣的有豪車，房產，商鋪，地皮...許多東西，和我也沒什么聯系，也就沒再關注。

直到去年，家里商量著要按揭一套小戶型，我的使命便是網上查樓盤信息，實地考察，售樓部咨詢，籌首付，辦手續(xù)，還借款。

看了許多樓盤，要么太貴買不起，要么位置不好戶型不好，忽然一天，想起淘寶上有個司法拍賣，房子比較便宜，馬上點進去看看。

淘寶司法拍賣，其實便是法院強制執(zhí)行的財物。

比方你有套按揭的房子價值100萬，欠銀行10萬元借款，還不起月供了，銀行就會向法院申述你，申述成功后，法院就強制執(zhí)行拍賣，拍賣以80萬成交，還掉銀行10萬元的借款，剩余70萬你就拿走，整個流程完畢。

表面上看起來很簡單，咱們就去購買被拍賣的房產，付款，過戶，就能夠了。

實際上，第一個貓膩，也是最難處理的貓膩呈現了。

假如你是被執(zhí)行人，你心甘情愿被趕走嗎?

但是你又還不起銀行的10萬元借款，怎樣辦呢?

沒有辦法，只能眼睜睜看著自己的房子被拍賣，被過戶，但是你不搬走，法院把你沒辦法，家里有個七老八十的老人作用就更好了，法警也不敢來拉你一下，買房子的人就更沒辦法了。

房子就這麼住著，法令還規(guī)定，假如被執(zhí)行人名下只要一套房產，沒有其他可供寓居的當地，是不能被強制執(zhí)行搬家的，意思便是說假如你想讓被執(zhí)行人搬走的話，你還得給他租一個房子，讓他有個住的當地。

但工作都鬧到這一步的話，你就算去租個別墅，被執(zhí)行人不搬你也沒辦法。

法院理論上是有義務幫你清空房子的，但是現在法院來一句“咱們也沒辦法，你再等等吧”。

據說有人就這麼一等，便是幾十年。

所以，咱們第一步便是要實地考察，搞清楚，這個司法拍賣的房子，現在是什么寓居狀況，清水房最好，裝飾過沒人寓居也成，假如房主還在住在里邊，那可就要當心加當心了!一不下心你花了大價錢買房子，結果你只買到了一張房產證。

第二個狀況，便是房子現在租給別人。

這種狀況最多，商鋪的話這個狀況更費事。

法令上有這么一說，租房子和買賣房子沒啥聯系，意思便是租房子的人和就任房東簽了租房合同，現在還沒到期，現在房子賣給你了，你不能把租房的人趕出去，還得等合同到期。

這個時分假如租房人一次交了一年的房租，就任房東都被執(zhí)行財物，你是肯定找不到人的了，那你要么等合同到期，要么賠違約金賠房租才能把租房的人請走，但是有的房子的租約一簽便是20年啊，特別是一些商鋪和酒店式公寓，就任房東把該拿能拿的錢都拿走了，法院說我拍的是房子，房子過戶給你了，關于租約合同，那是別的一件工作了，你能夠申述他。

完了!你買到的，又是一張房產證，要用房子，先賠錢，要么再等20年。

所以，這個關于房子現在是不是在租賃的現狀，在下手前也要先調查清楚，這些都是有人花了幾十上百萬買回來的血的經驗。

這兩種問題都不存在，那能夠開始進行拍賣流程，什么保證金，什么報名，付尾款，淘寶司法拍賣上寫得很清楚，我就不再詳細說明了。

下面來說別的一個陷阱，銀行借款，這個一不當心就會帶到溝里邊去。

在參與拍賣前，你去咨詢法院能不能借款購買，大部分法院都會說能夠用銀行借款來付出尾款。

好了，正式進入拍賣程序，你交了保證金，你拍成功了，你去法院辦手續(xù)，你向銀行請求借款，銀行贊同你的借款請求。

當你還沉浸在高興的心境中的時分，銀行需求你去房管局處理房子典當，房子典當給銀行后，銀行就轉款給法院，整件工作就完畢了。

當你去房管局的時分，窗口上的美人就會告訴你，房子還不在你名下，怎樣辦典當，你要先去法院把房子過戶到你名下才能處理。

所以你又去法院，法院那名有些謝頂的法官就會告訴你，款都沒打到法院，咱們怎樣能把房子過戶給你呢。

咦?

他們說的好有道理，咱們居然無言以對!保證金也交了，拍賣也成功了，這下款貸不下來，怎樣辦?

這究竟是個什么狀況，仔細分析，原來是最開始咨詢法院的時分誤導咱們說能夠借款付出，你再去找那個稍微謝頂的法官，他會告訴你，法令規(guī)定拍賣財物是能夠用借款付出的，沒有說錯。

銀行這邊再咨詢，這種狀況是能夠贊同請求借款，但是必需求房子過戶后才能放款出來，也是符合規(guī)定，據說銀行這種狀況經過借款請求而沒辦法處理典當放款的材料堆了一柜子。

這便是一個巨坑，怎樣辦?

怎樣辦?

怎樣辦?

你只能找親戚朋友籌款，但這么大一筆錢，談何容易。

所以沒有辦法，只能去用其他財物典當借款，或許找民間假貸，過橋資金，還有高利貸。

這種狀況怎樣破?

只能在拍賣前，先有個心理準備，能籌集到全款資金，把法院的手續(xù)辦完后，就能在房管局過戶房產證，過戶完后，再向銀行請求典當借款，再把之前你籌集資金的時分欠的債還了，慢慢來還月供。

第四個問題，經過法院等多種途徑了解該房子及被執(zhí)行人的其他欠債信息。

有的被執(zhí)行人，在北京有債款該房子被北京查封，又在天津有債款被法院查封，還有民間假貸，高利貸等等。

但是不能北京和天津的法院合伙拍賣這房子呀，那怎樣弄呢。

這便是優(yōu)先處置權，誰先申述誰先拍賣，比方北京法院先申述，那就先拍賣，拍賣得來的錢，還掉北京的債后，有剩余的，再給天津法院。

民間假貸和高利貸那就靠后站了。

比方你拍到北京法院處置的這套房子，那天津法院就靠邊站了，這個能夠疏忽。

問題是民間假貸和高利貸，他們是不會按常規(guī)出牌的。

房子你拍成功了，一切手續(xù)都完成了，搬進去了，這個時分民間假貸的人找不到被執(zhí)行人，只能找到這套房子，那天天來鬧事，潑油漆。

那就費事了。

這個查詢首要從法院，銀行征信系統(tǒng)，公證處等當地下手，工作沒有弄清楚，千萬不要手癢就去拍了。

別的還有該房子的水電，物管衛(wèi)生等等費用，不要小看這筆費用，有的房子好多年沒交過物管費，還有的商鋪什么的，物管費一個月一平米幾十元，拖過幾年不交，那但是很大一筆錢哦。

法院是不管這些事的，一句話“一切費用由賣家承當”，責任悉數撇開。

上面的問題都解決了，接著便是重頭戲，稅費。

許多拍了房子的同學，表面上如同占了大便宜，六折七折就買到了，到房管局過戶的時分，稅費最高的花了成交額的40%，我的天呀!最終算下來比買新房子都貴的多，到那個時分進退維谷，這時你就能感覺到掉在巨坑里邊的酸爽。

首先注意的是個人所得稅(這中心還包含遺產稅什么的)，個人所得稅分兩種，先說第一種，網上有人拍了一套房子，房子是在一個年青女孩名下的，這套房子是這女孩爸爸媽媽贈與的，到了過戶的時分，贈與的房產的個人所得稅是20%，其他稅費別的算。

我的天!100萬的房子20%便是20萬啊，20萬的稅是什么概念!所以這個狀況再拍前一定要弄清楚啊。

別的一種個人所得稅是被執(zhí)行人除了這套房子之外還有別的的房產，需求交納3%的個人所得稅，這個每個人都需求交納的。

本來這些稅都是應該由被執(zhí)行人交納的，但是明顯找不到人了，所以法院由來一句“一切費用由賣家承當”，又解說清楚了。

契稅3%，別的房產證辦出來2年以上的免交營業(yè)稅，假如沒有到達兩年，還得有個5.6%的營業(yè)稅。

所以最便宜的狀況下應該便是11.6%的稅費了，這個也一定要搞清楚。

以上便是在淘寶司法拍賣中遇到的首要的幾個大問題，這些問題，淘寶司法拍賣給了你一個月公示期的時間去鑒別，去準備。

其他的小問題還有許多，什么法院的電話打十次只能接通一次啊，房管局的冰臉美人愛理不理啊，跑斷腿辦各式各樣的手續(xù)啊，這些我就不再詳細介紹了。

總的來說，淘寶司法拍賣是一個很好的途徑，仔細觀察，慢慢研究，真的能買到很便宜的房子。

有的朋友在拍賣過程也會遇到講道理的房東，也很配合的。

上面舉的例子都是比較極點的狀況，能躲過這些狀況，那就萬事大吉了。

別的還有在拍賣過程中，有許多的訣竅和辦法，能盡最大努力去降低最終的成交價，拍賣過程中經常會看到兩個人彼此抬價，最終把成交價抬高了幾十萬的都有，這但是真金白銀拿來彼此傷害啊，有的時分咱們是能夠想辦法把這些問題避免掉的。

有需求的朋友趕忙去淘寶司法拍賣看看，時不待我!

這個問題還有疑問的話，可以加幕.思.城火星老師免費咨詢，微.信號是為: msc496。

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