淘寶司法拍賣房產(chǎn)技巧有哪些？

下面是一個(gè)網(wǎng)友帶來的閱歷分享，有需求淘寶司法拍賣房產(chǎn)的朋友們能夠細(xì)心看看!許多人問我戶口問題，這個(gè)問題我無法回答。

因?yàn)槲疫@次拍賣也遺忘了戶口問題，后來想起來拿著房產(chǎn)證查了一下，發(fā)現(xiàn)沒有掛靠戶口。

有些當(dāng)?shù)氐姆结樎犝f是，房主能夠拿著房產(chǎn)證，把房子名下的戶口掛起來，然后遷入自己的戶口;具體有沒有這樣的方針需求咱們?nèi)ギ?dāng)?shù)胤慨a(chǎn)局資訊是否有這樣的方針。

淘寶司法房產(chǎn)拍賣并非猛虎，群眾假如有心預(yù)備，也是無妨測驗(yàn)一下的，尤其是在房價(jià)高漲的如今。

我在去年經(jīng)過淘寶司法拍賣，購得房產(chǎn)一戶，這里講一下具體的流程，以及需求留意的坑。

首要說一下淘寶房產(chǎn)司法拍賣的流程，主要分以下幾步：1)籌備：預(yù)備資金，提交押金，報(bào)名參加。

2)競拍：參加競標(biāo)，贏得標(biāo)物。

3)付款：在規(guī)則的時(shí)刻內(nèi)付出全款。

4)資料：聯(lián)絡(luò)法院，拿到司法拍賣所需的資料文件。

5)洗白：跑房管局，檔案局等，洗白房產(chǎn)。

6)過戶：完結(jié)過戶，交納費(fèi)用，拿到房產(chǎn)證，完畢。

許多人都說司法拍賣水很深，敘述了各種可怕的狀況等等，依據(jù)我的了解來看，危險(xiǎn)都是存在的，而且也是大于一般的二手房買賣的。

可是只需預(yù)備充分，也是能夠規(guī)避，或許降低的。

淘寶司法拍賣的房產(chǎn)，最大的危險(xiǎn)來自三個(gè)當(dāng)?shù)兀?)產(chǎn)權(quán)是否清晰，是否有膠葛。

2)業(yè)主，或許住客的居住，出租狀況。

3)戶口問題。

之前我很擔(dān)心的，政府部門的不合作，低效率什么的，最后發(fā)現(xiàn)是多慮了，無論是法院的工作人員，仍是房管局相應(yīng)工作人員，都是十分熱情擔(dān)任的，這里贊一下公務(wù)員們。

下面逐步講一下各個(gè)環(huán)節(jié)的經(jīng)歷：1)首要，最最重要的是，自己需求對房子的價(jià)格，價(jià)值有一個(gè)滿足的了解。

我在決議競拍房子之前，花費(fèi)了足足6個(gè)月，看了70～90套房子。

關(guān)于其時(shí)地區(qū)有哪些不錯(cuò)的小區(qū)，每個(gè)小區(qū)房子別離都怎樣樣，成交價(jià)為都是多少，都十分的了解。

這個(gè)是任何方式下，決議買房的一個(gè)基本前提，也是后面參加競拍進(jìn)程中，心里有底的保證。

2)在了解房子之后，在淘寶上開端關(guān)注近期淘寶司法拍賣的房產(chǎn)，很快就發(fā)現(xiàn)一個(gè)很不錯(cuò)的小區(qū)，有一套滿足我要求的房子預(yù)備拍賣了。

剛好這套房子樓下的同類戶型我看過，市場價(jià)比較透明晰，在320萬左右(毛胚)，司法拍賣的這一套帶裝飾起價(jià)220萬左右，比市場價(jià)低100萬。

3)鎖定目標(biāo)之后，就能夠開端打探房子的產(chǎn)權(quán)問題，以及住戶問題了。

首要能夠測驗(yàn)經(jīng)過淘寶發(fā)布的信息，查到拍賣的法院，然后去網(wǎng)上找該法院的網(wǎng)址，查詢和這套房產(chǎn)有關(guān)的判定信息。

個(gè)人和銀行債務(wù)聯(lián)絡(luò)這種拍賣比較潔凈，個(gè)人和個(gè)人膠葛這種就很費(fèi)事。

很可惜我這套沒有找到對應(yīng)的判定信息。

4)然后能夠去小區(qū)找物業(yè)打探一下，能夠經(jīng)過物業(yè)打聽到住戶的購房時(shí)刻(用來計(jì)算是否滿兩年，是否滿五年)，住戶的物業(yè)費(fèi)，水費(fèi)交納狀況(了解住戶其時(shí)的經(jīng)濟(jì)狀況，和居住狀況)，住戶是否有購買車位(一般一手買房的人，購買的車位都是挨著單元電梯口的，這個(gè)能夠購買決策加分)。

5)物業(yè)了解到，其時(shí)房子應(yīng)該是有人住的，就能夠測驗(yàn)直接敲門咨詢了。

我其時(shí)接連去了三次，終于在第三次敲門成功，進(jìn)入屋子。

這一次收成十分大，把幾個(gè)重要信息都問到了。

(房子為什么被拍賣，房子是幾手的，住戶和業(yè)主的聯(lián)絡(luò)，拍賣后住戶怎樣辦，房子名下有沒有掛靠小孩的戶口)6)經(jīng)過上面的調(diào)研，基本上能夠掃除產(chǎn)權(quán)膠葛危險(xiǎn)，住戶不合作遷出問題，以及戶口膠葛維護(hù)了。

這幾個(gè)最大的危險(xiǎn)掃除之后，便是預(yù)備競拍了。

7)淘寶的司法拍賣，有必要提交押金報(bào)名，每個(gè)房產(chǎn)報(bào)名押金金額不一樣，并且有必要有2人或許2人以上提交押金報(bào)名參加，拍賣才會有用。

這里我找了托兒，讓他們也交了押金報(bào)名參加。

(防備假如沒有人喜歡這套房子，出現(xiàn)拍賣無效的狀況)8)拍賣進(jìn)程便是一個(gè)規(guī)范的拍賣博弈了。

每個(gè)人都有自己的底線，可是每個(gè)人都期望用最少的錢拿下，引薦的戰(zhàn)略是，一方面經(jīng)過報(bào)價(jià)表明自己勢在必得(例如前期大幅度加價(jià))，一邊不斷調(diào)查對方報(bào)價(jià)(調(diào)查對手報(bào)價(jià)的漲幅，時(shí)刻距離)，猜想對方的低價(jià)。

這里有幾個(gè)技巧能夠提一下，一個(gè)是出價(jià)的時(shí)刻，能夠卡在最后的2分5秒出價(jià)，這樣因?yàn)闆]有觸發(fā)“2分鐘內(nèi)報(bào)價(jià)則延伸5分鐘"規(guī)則，你的對手只要2分鐘思考是否加價(jià)，而他們一旦出手，必然觸發(fā)延時(shí)5分鐘，那么你就確保自己一直有5分鐘思考是否追價(jià)。

另一個(gè)是能夠搶點(diǎn)，競拍的后期，咱們都是你一萬，我一萬的磨價(jià)的，可是遇到5的倍數(shù)價(jià)格時(shí)候，無妨跳一步(例如本該輪到自己出249的，無妨直接跳到250)，搶這些點(diǎn)，賭對手的底線是5的倍數(shù)(假如對方底線是250萬的話，那么你出250萬，他就會拋棄。

否則讓他出了250萬，你就要251萬報(bào)價(jià)才能贏了)。

最后想說一下，這些小技巧都是小技巧，終究是否拍下，要害仍是誰的底線更高，這也是第一條說的，要滿足了解市場行情，以及自己的需求，才能定下一個(gè)適宜的低價(jià)。

9)完結(jié)拍賣之后，第一件事便是籌錢。

拍賣有一個(gè)要求便是有必要在短期內(nèi)全款付出，這一點(diǎn)務(wù)必留意。

現(xiàn)在許多銀行是支撐司法拍賣房貸的，具體能夠淘寶上查，或許自己問。

這類司法拍賣銀行房貸，是需求在競拍之前去銀行申報(bào)資格的，流程便是電話聯(lián)絡(luò)，說自己想拍什么小區(qū)什么房子，多少錢，是否首套貸款等等，然后依據(jù)銀行要求提交資料，然后在銀行回復(fù)說“問題不大”之后再去拍。

(銀行怕?lián)?zé)任，所以不會在拍賣之前和你簽訂任何合同，以及給予任何許諾，這里也算是有一些危險(xiǎn))我其時(shí)預(yù)備了兩套計(jì)劃，銀行貸款首選，找表姐借錢備選(提前和表姐電話交流承認(rèn)過)。

拍賣完結(jié)之后馬上聯(lián)絡(luò)銀行，正式簽訂合同，銀行會許諾在限定時(shí)刻內(nèi)打款給法院。

10)余款交納完結(jié)之后，就開端走流程了。

我總共跑了1次法院，1次檔案局，5次房管局，全程都是自己跑。

整個(gè)司法拍賣環(huán)節(jié)原業(yè)主是完全不聯(lián)絡(luò)，不參加的。

實(shí)際上，假如我了解流程的話，完全能夠1次法院，2次房管局搞定的。

首要建議先聯(lián)絡(luò)房管局，咨詢司法拍賣房產(chǎn)過戶需求的留意事項(xiàng)，以及那些證明資料;然后聯(lián)絡(luò)法院(拍賣成功之后淘寶會告知你聯(lián)絡(luò)方式)，清晰告知法院的人你需求哪些資料，昂首怎樣寫，要幾份，哪些當(dāng)?shù)匚淖钟斜匾鯓犹畹鹊龋ㄔ阂话愣紩献髂阃杲Y(jié)的，然后約好一個(gè)時(shí)刻，跑一趟法院拿資料以及自己簽字承認(rèn)司法拍賣。

(擔(dān)任我這一單的萌新法官，資料寫錯(cuò)了好幾個(gè)當(dāng)?shù)?，后來給我重新做了一套資料，郵遞過來發(fā)現(xiàn)還有錯(cuò)誤，然后再次重做資料郵遞給我)11)拿到法院資料之后，首要要求法院解封房產(chǎn)，這里我是陪著法官一同去解封的.(事實(shí)證明我完全能夠不去陪同。

)12)承認(rèn)解封之后，馬上去房管局免除典當(dāng)(假如房子是銀行要求查封的，那么往往房產(chǎn)是典當(dāng)在銀行手上的)，免除典當(dāng)之后，房產(chǎn)就徹底潔白了(無查封，無典當(dāng))。

房產(chǎn)潔白之后是最危險(xiǎn)的，需求馬上開端過戶手續(xù)(因?yàn)榉慨a(chǎn)解封之后，房子便是潔白的，自在的。

假如這個(gè)時(shí)候原業(yè)主拿著房產(chǎn)證去過戶給別人，或許會引起費(fèi)事。

)13)洗白的一起，能夠拿著法院的資料，直接要求房管局查原業(yè)主的該房產(chǎn)是否當(dāng)?shù)匚ㄒ?，以及購房時(shí)刻滿幾年，出具證明。

(這個(gè)流程目前有些紊亂，法律上似乎不允許查別人房產(chǎn)信息，可是不查又無法承認(rèn)稅費(fèi)等)14)拿到兩邊的房產(chǎn)信息之后，加上法院的資料，加上房產(chǎn)潔白證明(房產(chǎn)無查封，無典當(dāng)狀況的證明)，就能夠單方面提出過戶請求，請求提出后，需求登報(bào)公示若干天。

(登報(bào)由房管局操作，咱們等就能夠了)15)登報(bào)環(huán)節(jié)完畢之后，房管局會通知你過去交契稅，以及土地所有權(quán)改變等手續(xù)，處理完結(jié)之后，便是X個(gè)工作日后領(lǐng)不動產(chǎn)證了。

16)在處理過戶進(jìn)程中，和原業(yè)主交流車位買賣，家電等買賣又是一通折騰，其間的斗志斗勇又能夠?qū)懸粋€(gè)帖子了，這里就不細(xì)說。

整個(gè)司法拍賣從看到信息開端預(yù)備，到競拍完結(jié)，到流程走完拿到證，總共花了一個(gè)半月的時(shí)刻。

意外的驚喜是原業(yè)主居然是滿五唯一，個(gè)稅全免，契稅五折，全程只交了1.5%房價(jià)的契稅，其他額定費(fèi)用一毛沒有，更是和中介一毛錢聯(lián)絡(luò)都沒有。

有些房子中介，為了賺錢，會欺騙咱們說有必要有他們才能夠過戶，說房管局不會承受個(gè)人過戶操作，說他們更安全專業(yè)，只需1%房價(jià)的手續(xù)費(fèi)。

所以咱們能夠事前多了解一下這其間的規(guī)則，防止被坑。

有需求的朋友趕緊去淘寶司法拍賣看看，時(shí)不待我!

這個(gè)問題還有疑問的話，可以加幕.思.城火星老師免費(fèi)咨詢，微.信號是為: msc496。

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